Un locataire peut-il faire des travaux sans autorisation ?

Quels travaux le locataire peut-il réaliser sans autorisation préalable du propriétaire bailleur ?

Il y a plusieurs types de travaux à distinguer : les travaux de décoration, les travaux de transformation, les travaux d’adaptation et les travaux de rénovation énergétique. 

• Les travaux de décoration

Le locataire est libre de transformer l’intérieur du logement comme il l’entend : il peut repeindre murs et plafonds, changer la moquette ou la tapisserie, installer des étagères et des luminaires, orner le mur de tableaux… Certains de ces travaux entrent dans le cadre des devoirs du locataire en termes d’entretien du logement.

Ces travaux seront entièrement à la charge du locataire, même s’il prévient le propriétaire en amont. Il peut toutefois demander une participation financière, mais le bailleur est en droit de refuser.  

Le locataire est également autorisé à ajouter des éléments de décoration. S’il perce des trous pour fixer des meubles ou des tableaux au mur, il aura le devoir de les reboucher quand il quittera le logement. 

Si la couleur de la peinture ou les motifs de la tapisserie qu’il a choisi sont jugés “extravagants” ou “excentriques”, le propriétaire bailleur pourra demander au locataire, à l’issue du bail, de repeindre avec une couleur plus sobre ou de poser une tapisserie aux motifs plus convenus. 

Pour ce qui concerne les travaux plus importants, le locataire est tenu de demander une autorisation écrite au propriétaire bailleur : l’abattage d’une cloison, la pose d’un escalier, le remplacement du chauffage, la transformation de la salle de bain ou de la cuisine… Il s’agit de travaux de transformation. Le propriétaire bailleur doit donner son accord préalable et peut éventuellement apporter sa contribution financière. 

• Les travaux d’adaptation

Dans le cas où le locataire est en situation de handicap ou en perte d’autonomie, où qu’il le devient durant la bail, il est autorisé à faire des travaux d'adaptation dans le logement. 

• installer des systèmes de commandes et d’automatisation, 
• adapter l’équipement des toilettes et de la salle de bain,
• adapter les équipements de la cuisine, 
• faire abattre une cloison ou au contraire en ajouter une,
• ajouter ou supprimer une porte intérieure selon les besoins,
• ajouter des prises électriques et des éléments d'éclairage, 
• installer des équipements nécessaires au déplacement
• ajouter des systèmes d’alerte en cas de difficulté. 

Pour réaliser ses travaux d'adaptation, l’occupant doit adresser au propriétaire bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception où il détaille les travaux qu’il envisage et les raisons pour lesquelles il les demande. Il précise également le nom et les coordonnées de l’entreprise qui réalisera ces travaux. Si le propriétaire bailleur ne donne pas réponse dans les deux mois qui suivent la réception du courrier, ce sera considéré comme acceptation. 

• Les travaux de rénovation énergétique 

​Le locataire est autorisé à entreprendre des travaux destinés à améliorer les performances énergétiques de son logement. Sans l’accord du propriétaire bailleur, ces travaux seront à sa charge. 

Les travaux entrepris doivent respecter les normes thermiques et énergétiques. Ils doivent faire si nécessaire l’objet d’une autorisation administrative. Il peut s’agir des travaux suivants : 

• isolation des planchers, des plafonds et des combles, 
• changement des fenêtres et des menuiseries,
• installation ou remplacement des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude, 
• installation ou remplacement des systèmes de ventilation, 
• etc.

Les travaux en question ne souvent pas affecter l’aspect extérieur du bâtiment, ni les parties communes s’il s’agit d’un appartement en copropriété. 

Pour mettre ces travaux en œuvre, le locataire doit adresser au propriétaire bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception, où il précise la nature des travaux envisagée et le gain énergétique qu’ils apporteront. L’entreprise qui effectuera ces travaux sera également mentionnée. Le propriétaire bailleur dispose de deux mois pour donner sa réponse. Sa non-réponse aura valeur d’acceptation. 

Que faire si le locataire a réalisé des travaux sans autorisation ?

Si le propriétaire bailleur constate, lors de l’état des lieux de sortie, que le locataire a réalisé des travaux de transformation importants dans son logement, deux options s'offrent à lui : 

• il demande au locataire de remettre au plus tôt le logement dans son état initial,
• il conserve le logement tel quel dans indemniser le locataire.

S’il s’agit de travaux d’adaptation (pour locataires en situation de handicap) ou de travaux de rénovation énergétique, le propriétaire bailleur n’a pas à demander au locataire de remettre le logement en état. On peut même considérer que ces aménagements ont apporté une valeur ajoutée au logement. 

En conclusion, on conseillera toujours au locataire de demander au propriétaire bailleur son avis sur ses projets de travaux quels qu’ils soient. Dans certains cas, le propriétaire bailleur peut même participer aux frais, surtout dans les cas de travaux d’adaptation et de rénovation énergétique.