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Résiliation caution solidaire : comment faire ?

Article rédigé le 07/06/2022 par | Conseils

Devenir le garant d’un locataire n’est pas un engagement à prendre à la légère. La situation peut vite dégénérer si le locataire n’est plus en mesure de payer quoi que ce soit. Pour le garant, la résiliation de la caution solidaire peut s’avérer complexe car celle-ci est soumise à certaines conditions. Il est donc important, avant tout, de bien rédiger l’acte en lui-même. 

 

Qu'est-ce que l'acte de caution solidaire ?

Le terme de caution désigne la garantie donnée par une personne qui prend l’engagement de régler le loyer d’un logement si le locataire n’était plus en mesure de payer. La personne est désignée par le terme de garant. Son engagement est formulé par un document que le futur locataire remet au propriétaire-bailleur au moment du contrat de location : il s’agit de l’acte de caution solidaire. 

L’acte de caution solidaire est rédigé à la main par le garant qui précise le détail de son engagement. Sur le document qui sera remis au propriétaire-bailleur, il doit être clairement écrit en toutes lettres : 

  • que le garant s'engage à payer le propriétaire-bailleur en cas de défaillance du locataire (défaut de paiement s’entend),

  • que le garant prend en charge le dépôt de garantie (il n’en est pas obligé, mais il doit le mentionner si c’est le cas),

  • le montant garanti que le garant s’engage à régler, c'est-à-dire la somme totale maximum qu’il consent à couvrir (au-delà, cela relève de la responsabilité du locataire). La somme doit être exprimée en toutes lettres et en chiffres. Si aucune somme n’est indiquée, le garant accepte implicitement de s’engager pour un montant illimité. 

  • la durée de l'engagement de la caution ou sa date limite, qui doit correspondre au terme du bail. Si rien n’est mentionné, l’acte de caution solidaire prend fin au terme du bail. 

  • le fait que la caution solidaire est reconductible ou non, dans le cas où le locataire et le propriétaire-bailleur prolongent le bail initial. Si rien n’est mentionné, l’acte de caution solidaire est automatiquement reconduit en cas de renouvellement du bail.

Le caractère manuscrit de l’acte de caution solidaire a été réhabilité en janvier 2022. Il a été constaté trop souvent que les actes de caution solidaire préimprimés n’étaient pas toujours bien lus par les garants avant d’être signés, ce qui a entraîné quelques problèmes. En rédigeant manuellement son acte de caution, on peut penser que le garant prend conscience des mots qu’il emploie, et mesure les engagements qu’il prend. 

Nous recommandons particulièrement de mentionner sur l’acte de caution solidaire le montant garanti (en chiffres et en lettres), de fixer la durée de l’engagement à la fin du bail et surtout d’indiquer que cet engagement n’est pas reconductible. Ces éléments seront importants dans le cas d’une nécessité de résiliation dans l’avenir. 

 

Peut-on résilier un acte de caution solidaire ?

La caution solidaire est un engagement qu’il ne faut donc pas prendre à la légère. Le garant doit être conscient que le locataire n’est pas à l’abri de difficultés financières et s’assurer que lui-même est en mesure de régler les impayés. Il aura surtout pris soin de bien fixer les limites de son engagement.

Il existe toutefois pour les garants des possibilités de résiliation de l’acte de caution solidaire. Un acte de caution solidaire peut être annulé dans ces situations :

  • quand le consentement du garant a été donné sans qu’il n’ait été informé de la situation réelle du locataire (celui-ci aurait “oublié” de lui dire qu’il était insolvable, par exemple),

  • quand le garant a subi des menaces ou des contraintes physiques, matérielles ou morales avant de rédiger l’acte,

  • quand le locataire a obtenu sa caution par abus de situation de faiblesse de son garant,

  • quand la caution procure au locataire un avantage excessif,

  • quand la caution s’avère disproportionnée, c'est-à-dire au-delà des possibilités financières du garant.

Par contre, un acte de caution solidaire ne peut pas être annulé quand 

  • l’acte de caution est à durée déterminée, c’est à dire que la durée de l'engagement ou sa date limite y sont clairement précisées. Le garant est irrévocablement engagé jusqu’au terme du contrat de location. Il est donc contraint de payer tous les défauts de paiement du locataire vis-à-vis du propriétaire-bailleur. Si de surcroît il n’est pas fait mention de la reconduction de la caution, celle-ci se fait automatiquement et prolonge d’autant l’engagement du garant.  

Si l’acte de caution solidaire ne mentionne pas de durée d’engagement, il sera alors possible, selon les conditions, de le résilier. Toutefois, la résiliation ne prendra effet qu’à la fin du bail de location, sauf pour une location meublée ou un bail commercial.

 

Comment résilier un acte de caution solidaire ?

Pour résilier un acte de caution solidaire, le garant doit adresser au propriétaire-bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception où il indique qu’il dénonce son engagement et qu’il ne répondra plus aux dettes au-delà des dates légales. 

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