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Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur la caution ?

Article rédigé le 06/12/2022 par

Quand le locataire quitte son logement, le bailleur est tenu de lui reverser le dépôt de garantie (couramment appelé la caution). Mais une partie de ce montant, voire son intégralité, peut être retenue par le bailleur dans certains cas.

C’est à l’issue de l’état des lieux de sortie que le propriétaire du logement, ou plus précisément le bailleur, restitue au locataire son dépôt de garantie, que l’on appelle souvent, à tort, la caution. 

La caution est un terme souvent employé pour désigner le dépôt de garantie. Et c’est une erreur. La caution désigne le fait qu’un logement est couvert par un garant en cas de loyer impayé par le locataire. Si la confusion est courante, il reste important d’employer les bons termes, notamment sur le plan juridique en cas de litige. 

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur qui correspond à un mois de loyer pour une location non meublée ou deux mois pour une location meublée. La somme doit être précisée sur le contrat de location. 

Si à l’issue du bail, aucune dégradation n’est constatée, et si le locataire est à jour dans ses règlements, le montant du dépôt de garantie est rendu dans son intégralité par le bailleur au locataire. 

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur doit faire le versement de l’intégralité de la somme dans les trente jours qui suivent celui de l’état des lieux de sortie. Si le bailleur souhaite retenir tout ou partie du montant, le délai est prolongé de trente jours supplémentaires, soit deux mois en tout. 

L’état des lieux de sortie est réalisé le jour où le locataire quitte le logement. Le bailleur et le locataire (ou leurs représentants) vérifient les points indiqués sur le document et les comparent à l’état des lieux d’entrée (joint au contrat de location) qui avait été réalisé le jour de l’installation du locataire. Ce procédé permet de constater les dégradations survenues durant le bail du locataire.

Qu'est-ce que le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie ?

Le propriétaire-bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour dégradations du logement, travaux de réparations à réaliser, charges ou loyers impayés, et enfin provisions avant régularisation des charges dans le cas des copropriétés.

Dégradation du logement et frais de réparations 

Les dégradations sont constatées en comparant l’état des lieux d’entrée à l’état des lieux de sortie. Le bailleur devra estimer le coût des travaux de réparation à partir d’un devis. Il dispose de deux mois (soixante jours) pour déterminer le montant retenu et alerter le locataire. 

Loyers et/ou charges impayés

Si un retard est constaté dans le paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut retenir la somme équivalente sur le dépôt de garantie. Ce point peut être précisé dans le contrat de location.

Retenue en copropriété

Si le logement loué se trouve dans une copropriété, le bailleur peut ne verser que 80% du dépôt de garantie au locataire. Les 20% restants sont conservés en provision jusqu’à la régularisation annuelle des charges de la copropriété. A l’issue de celle-ci, le bailleur est tenu de restituer les 20% auxquels il aura prélevé les dernières sommes dues par le locataire dans le cadre de la régularisation.

Comment justifier des retenues sur le dépôt de garantie ? La procédure

Si l’état des lieux de sortie ne mentionne aucune dégradation, la restitution du dépôt de garantie est intégrale. Elle doit se faire dans les trente jours qui suivent la remise des clés. Le locataire ne doit pas oublier de communiquer sa nouvelle adresse au bailleur (ou au minimum son RIB) s’il ne reçoit pas immédiatement le versement. 

Si des dégradations sont constatées sur le logement ou son mobilier, si l’entretien n’a pas été assuré correctement, si des travaux de réparations n’ont pas été effectuées par le locataire, et si par ailleurs des loyers ou des charges restent impayés, le bailleur peut faire sur le dépôt de garantie une retenue de la somme équivalente au préjudice. 

Ces retenues devront être justifiées dans les deux mois qui suivent le jour de l’état des lieux de sortie. Le bailleur enverra à l’ancien locataire une lettre recommandée pour l’informer de la retenue, en joignant une copie des factures et devis liés aux travaux de réparation dans le cas des dégradations. 

Le bailleur peut également envoyer les copies des états des lieux d’entrée et de sortie, les photos, un constat d’huissier le cas échéant, les lettres de réclamations des loyers impayés, le contrat de location, et autres preuves de la nécessité de retenir tout ou partie du dépôt de garantie.

Si le coût des réparations s’avère supérieur au montant du dépôt de garantie, le bailleur conservera l’intégralité du dépôt de garantie. Il peut même demander au locataire, en passant par la justice, de régler le surplus. 

L’usure normale d’un logement, notamment la couleur des peintures ou du papier peint, ne peuvent bien entendu pas être considérées comme des dégradations du locataire. Il s’agit de bien déterminer ce qui relève de la dégradation et de l’usure. 

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans les deux mois de délai prévus par la loi, et s’il ne justifie à aucun moment une éventuelle retenue, l’ancien locataire est en droit de réclamer une indemnité de retard (il doit donc conserver une copie du contrat de location). Celle-ci est généralement fixée à 10% de majoration par mois de retard. Le locataire doit toutefois s’assurer que le bailleur a bien possibilité de le contacter (mail, téléphone, nouvelle adresse postale). 

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