Louer à un étudiant et bénéficier d'avantages fiscaux
Louer un logement à un étudiant se révèle être une excellente opération en termes de rentabilité et de fiscalité. On y trouve en outre d’autres avantages : une demande très élevée, un dispositif adapté, peu de risques d’impayés, etc. Et si la location étudiante était l’investissement idéal ?
Quels sont les quatre avantages de louer à un étudiant ?
Il existe de nombreux avantages à privilégier son investissement immobilier dans la location étudiante. Nous en avons identifié quatre principaux, tant sur le plan pratique que sur le plan fiscal.
La location étudiante trouve toujours preneur
La population étudiante se renouvelle chaque année et la course au logement ne s’arrête jamais. Tant que l’offre du CROUS et des organismes privés en termes de résidences étudiantes restera insuffisante, les étudiants se tourneront vers les locations privées. Les studios et petits appartements trouvent rapidement preneurs, tout comme les chambres chez l’habitant. Quant aux logements plus grands, les étudiants optent facilement pour la colocation. Si le logement se trouve proche des universités ou s’il est accessible en transports en commun, il y a peu de chances qu’il reste vide en période scolaire.
La location étudiante limite les risques de loyers impayés
Les étudiants, s’ils ont peu de revenus, perçoivent bien souvent des aides financières pour leur logement, notamment l’APL, dont le montant peut être directement viré sur le compte du propriétaire. En outre, les étudiants bénéficient d’une caution solide, soit de la part d’un garant solvable (un parent ou un proche), soit d’un dispositif comme la garantie Visale, une caution locative étudiante proposée par l’État à toute personne de moins de trente ans. Le propriétaire d’un logement étudiant est rarement confronté à des problèmes d’impayés.
La location étudiante propose un dispositif adapté
Le bail mobilité est un contrat de location spécifique qui permet au propriétaire de louer son logement meublé pour un bail allant de un à dix mois. Pour rappel, le bail d’une location nue est de trois ans et celui d’un meublé classique est de douze mois. Le bail mobilité, réservé aux étudiants mais aussi aux travailleurs en mobilité professionnelle (intérimaires, stagiaires, saisonniers, etc.), fait preuve d’une plus grande souplesse que les baux traditionnels. Le bail mobilité n’est toutefois pas renouvelable. Si l’étudiant souhaite conserver le logement, il doit demander au propriétaire de passer à un bail meublé classique, mais cette solution sera moins avantageuse pour le propriétaire. Le propriétaire peut louer chaque année son logement à un étudiant différent avec le bail mobilité. Entre deux locations, dans les deux mois d’intervalle, le propriétaire peut louer le logement en location saisonnière, procéder à des travaux de réparation, y installer provisoirement un proche ou s’y installer lui-même.
La location étudiante donne des avantages fiscaux
Les formules de location proposées aux étudiants permettent bien souvent au propriétaire de bénéficier d’avantages fiscaux. Nous lui conseillons notamment d’investir dans une location étudiante meublée, qui lui permettra de bénéficier d’un abattement de 50% (ou plus s’il adopte le régime réel simplifié). Il peut également bénéficier d’une exonération d'impôts en louant une chambre de son domicile à un étudiant. Tous les détails dans le chapitre suivant.
Quelle fiscalité pour une location étudiante ?
En plus de l’assurance de trouver facilement des locataires (qui seront en outre de bons payeurs), en plus de la souplesse d’un bail adapté, la location étudiante ouvre la porte à d’intéressants avantages fiscaux.
Le statut du loueur meublé non professionnel
S’il loue un logement meublé à un étudiant (ou à tout autre locataire) le propriétaire bénéficie du régime LMNP, loueur meublé non professionnel. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23.000 € par an et doivent être inférieurs à la moitié des revenus du foyer fiscal du propriétaire. Les revenus locatifs sont à déclarer dans les BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
Le statut LMNP donne le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50%, ou le régime réel et simplifié, qui permet de détailler l’ensemble des charges déductibles des recettes locatives.
Ces charges peuvent être les frais de gestion locative et d’administration, la taxe foncière et les impôts locaux, les frais de réparation et d’entretien, les intérêts d’emprunt et frais de dossier, les abonnements en énergie et en accès à l’information (internet, électricité, etc.), les provisions pour risque d’impayés, les frais de notaire, les frais de constitution de société, de même que les frais de comptabilité et les honoraires d’un expert-comptable, car celui-ci devient nécessaire pour calculer et déclarer ces charges.
L’expert-comptable pourra également calculer l’amortissement sur l’ensemble des composants de la location, du logement lui-même au mobilier et à l’équipement qui y est présent. Les travaux peuvent également entrer en ligne de compte.
La chambre étudiante et ses revenus exonérés
Si le propriétaire loue une chambre de son domicile à un étudiant, les revenus récoltés sont exonérés d'impôts, du moins tant que les loyers ne dépassent pas les plafonds de la région, fixés chaque année par l’administration fiscale. Ce plafond est exprimé en loyer hors charges annuel par mètre carré de surface habitable. En 2022, il est de 142€ sauf en région parisienne ou il passe à 192€. Cela ne fonctionne que sur la résidence principale du propriétaire, et la chambre louée doit constituer la résidence principale de l’étudiant locataire. Elle doit en outre être partie intégrante du logement du propriétaire.
A propos de Pinel et de Censi-Bouvard
L’investisseur dans le logement étudiant pourra entendre parler de dispositifs tels la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard. Voici un point rapide.
La loi Pinel s’applique dans l’investissement d’un logement neuf. Il propose une réduction d’impôt allant de 12% à 21% pour un loyer faible et surtout une durée de location minimale de six ans, ce qui ne correspond pas toujours aux besoins des étudiants.
Quant au dispositif Censi-Bouvard, qui s'appliquait pour l’investissement locatif dans les résidences étudiantes, il a pris fin le 31 décembre 2022. Il permettait une réduction d'impôt de 11% et de récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat.
