Location : que vérifier lors de l'état des lieux d'entrée ?

Dans le monde de l’immobilier locatif, trois éléments fondamentaux caractérisent l’installation dans un appartement ou une maison : la remise des clés, le bail (ou contrat de location) et l’état des lieux d’entrée. Aucun des trois ne doit être négligé.   

Qu’est-ce que l'état des lieux d’entrée ?

L’état des lieux d’entrée est une sorte d’inventaire que le locataire d’un logement et le propriétaire bailleur réalisent ensemble le jour de la remise des clés. L’état des lieux peut également être fait par un agent immobilier, qui représente le bailleur, ou par un huissier. La présence du locataire est indispensable. 

Toutes les pièces de l'habitation et tous les équipements sont évalués en fonction de leur état, et cette évaluation est portée sur un document spécifique, l’état des lieux d’entrée, qui sera annexé au contrat de location. 

Les murs, plafonds, sol, portes, fenêtres, robinets, équipement, mobilier et autres font l’objet d’une évaluation conjointement déterminée par le locataire et le propriétaire bailleur ou son représentant. Cette évaluation est généralement faite en deux temps, avec une estimation de l’état : très bon état, bon état, état moyen, mauvais état, très mauvais état… et une zone pour ajouter une remarque spécifique. De plus en plus souvent, on ajoute une photo à cette évaluation.

A l’issue du bail, lorsque le locataire quitte le logement, on sort à nouveau le document pour procéder à l’état des lieux de sortie. Chaque pièce et chaque élément sont de nouveau passés en revue, dont on estime l’état au regard de ce qui avait été noté lors de l’état des lieux d’entrée. 

Si une dégradation manifeste est constatée, la réparation sera prise en charge par le locataire (bien souvent en prélevant le coût de la réparation sur le dépôt de garantie). C’est pour cette raison que l’état des lieux d’entrée est loin d’être une simple formalité. Ce type de documents doit être rempli avec la plus grande attention, en présence des deux parties.

L’état des lieux d’entrée est-il obligatoire ?

L’état des lieux d’entrée est devenu un acte obligatoire depuis la loi ALUR de mars 2014. Il concerne toutes les habitations, y compris l’immobilier neuf, même si les logements sont censés y être en bon état. L’état des lieux de sortie est tout aussi obligatoire au regard du droit. Par contre, il n’est pas obligatoire de le présenter à une compagnie d’assurance pour résilier son contrat. 

Il n’existe pas de modèle préétabli d’état des lieux. Le droit français autorise les parties à réaliser le document (papier ou électronique) selon leur convenance. En tout état de cause, l’état des lieux doit contenir : 

• la date de l’établissement de l’état des lieux,

• la localisation du logement (adresse, bâtiment, étage…),

• le nombre de pièces,

• les coordonnées du propriétaire ou bailleur (nom et adresse) ou des personnes mandatées,

• les coordonnées du locataire,

• le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz,

• la signature des deux parties,

• et bien entendu les éléments de l'habitation avec une évaluation de leur état.

Quels sont les éléments à vérifier lors de l'état des lieux d’entrée ?

Que faut-il vérifier lors de l’état des lieux d’entrée ? Tout, bien entendu, mais particulièrement les éléments de l'habitation exposés aux dégradations (murs, sols, plafonds, etc.). Il appartient également au locataire de tester tout ce qui doit fonctionner dans la maison ou l’appartement : luminaires, appareil électrique, chauffage, ventilation, ouvrants, arrivée d’eau, de gaz, etc. En présence d’anomalie, il doit veiller à ce que le défaut constaté soit noté sur le document. 

Vérifier l’état des murs

Il faut noter toute anomalie constatée sur les murs de chaque pièce : fissures, moisissures, traces d'humidité, trous, état de la tapisserie, de la peinture, des faïences murales. Il est conseillé de prendre des photos si besoin. 

Vérifier l’état des sols

Tout comme les murs, l’état des sols doit faire l’objet d’un examen important. Il faut donc noter pour chaque pièce l’état du carrelage, du parquet, de la moquette. Il ne faut pas hésiter là non plus à prendre des photographies. 

Vérifier que portes et fenêtres s’ouvrent sans difficulté

Les ouvrants, ainsi que l’on nomme tout ce qui est porte ou fenêtre, doivent être testés dans leur utilisation normale. Il faut valider qu'aucune difficulté n’est rencontrée lors de l’ouverture et de la fermeture des portes, y compris celles des placards. Le locataire doit également tester chaque fenêtre, chacun des volets, les grilles, le portail, la porte de la cave et du garage, etc. 

Vérifier les détecteurs de fumée

Tout logement doit obligatoirement contenir au moins un détecteur de fumée. Il doit être présent dans la pièce principale dans un appartement et dans plusieurs pièces dans une maison. L’état des lieux doit mentionner que chacun des détecteurs est bien en état de marche. 

Vérifier l’intérieur des placards

Pour chaque placard, il est important d’ouvrir les portes afin de juger de l’état intérieur, notamment la qualité des étagères. Son aménagement peut être précisé sur l’état des lieux. 

Identifier chaque clé remise et valider leur fonctionnement

Chacune des clés remises par le propriétaire bailleur doit être identifiée et testée par le locataire (faire une photo du trousseau). Cela permet de vérifier l'état de la boîte aux lettres. Il faudra également vérifier toutes les télécommandes et chacun des badges d’accès. Le propriétaire bailleur indiquera en outre la procédure à suivre en cas de panne de cet équipement. 

Vérifier l'état de la tuyauterie et des canalisations 

Il est important de tester chacun des robinets de la maison ou de l’appartement et de vérifier l’état des canalisations et des joints. A vérifier dans la cuisine, les toilettes, la salle de bain et toutes les pièces d’arrivées d’eau. Le ballon d’eau chaude doit également faire l’objet d’une attention soutenue.

Vérifier le fonctionnement du chauffage et de la ventilation

Le propriétaire expliquera au locataire le fonctionnement du système de chauffage, de la chaudière, des convecteurs électriques ou de la climatisation réversible. Le locataire testera autant qu’il sera possible chacun des systèmes dans chaque pièce, tout comme il testera le cas échéant le conduit de cheminée et la VMC. 

Vérifier le fonctionnement de l’installation électrique

Chaque interrupteur sera testé par le locataire afin d’identifier chacun d’eux et de vérifier le bon fonctionnement dans chaque pièce. Il en sera de même pour chaque prise de courant en y branchant un appareil électrique (le téléphone portable via son chargeur, par exemple). 

Chaque luminaire est censé être équipé d’une ampoule en état de marche. La sonnette d’entrée et l’interphone doivent également être testés dans leur utilisation courante. Dans le cas d’un meublé, le fonctionnement des équipements électriques mis à disposition doit être vérifié. Si le logement ne dispose pas d’électricité le jour de l’état des lieux, une réserve doit être posée sur le document quant aux équipements électriques.

Relever les compteurs

Sur l’état des lieux doivent figurer les éléments chiffrés fournis à l’instant T par les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Une photo de chaque (avec chiffres lisibles) est vivement conseillée.

Soulever le tapis

Le locataire a tout intérêt à vérifier tous les espaces susceptibles d’y accumuler du désordre et des salissures : derrière les meubles, sous les éviers ou les lavabos, sous la baignoire, dans les combles, sous le tapis, dans les pièces noires qui servent de débarras… 

Noter l’état de tous les éléments du logement, y compris ceux qui ne sont pas courants

Le logement dispose d’une piscine ? d’un jacuzzi ? d’un poêle à bois ? d’une véranda ? Tout, absolument tout doit être notifié sur l’état des lieux d’entrée. Tout oubli est susceptible de créer un litige au moment de l’état des lieux de sortie. Un bailleur malveillant peut par exemple faire l’impasse sur un élément dégradé à l’entrée et mentionner cette dégradation à la sortie, en portant la responsabilité sur le locataire.

Si le locataire constate un défaut ou un dysfonctionnement dans les jours qui suivent l’état des lieux, il a la possibilité d’en avertir le propriétaire bailleur par un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier sera joint à l’état des lieux d’entrée.