Faux dossier de location : comment vérifier un dossier locataire ?

La falsification des dossiers de candidature à un logement prend chaque année plus d’ampleur. Le propriétaire bailleur se doit d’être vigilant et d’apprendre à vérifier la validité de chaque pièce du dossier de location.

Certains candidats à la location d’un logement n’hésitent pas à donner au propriétaire de fausses informations pour favoriser leur dossier. Le bailleur doit se montrer vigilant, d’autant plus qu’il a la possibilité de vérifier la véracité des documents reçus. 

Faux dossiers locataires : pourquoi le phénomène est-il en hausse ?

La course au logement est une véritable compétition et certains postulants n’hésitent pas à doper leur dossier de location à coups d’éléments falsifiés. La pratique serait étendue chez deux tiers des candidats si l'on en croit les enquêtes réalisées sur le sujet.

Les principales fraudes relevées seraient la production de fausses fiches de paie , la communication d’une fausse adresse d’un cautionnaire, la présentation de fausses pièces d’identité et de faux avis d’impositions. 

Les progrès technologiques, notamment sur les logiciels de traitement de texte et de retouche photo, permettent en effet de créer des documents plus vrais que nature. Il convient donc aux propriétaires bailleurs de faire preuve d’une grande vigilance sur les documents transmis. 

Il est d’ailleurs recommandé de demander aux candidats des documents par voie numérique plutôt que sur papier. Les documents PDF et autres formats laissent des traces et peuvent être vérifiés à tout moment, contrairement aux documents papier, beaucoup plus volatiles. 

Que risque le locataire s’il falsifie les documents de son dossier ?

La motivation du candidat locataire à présenter de faux documents peut être multiple. Cela peut aller de la simple falsification pour améliorer les chances d’être retenu jusqu’à l’escroquerie minutieusement organisée. Dans le premier cas, rien n’indique qu’il s’agira d’un locataire mauvais payeur. Toutefois, la nécessité de tromper peut révéler un penchant à ne pas respecter les règles. 

Selon la loi, la communication de fausses pièces justificatives entre dans le cadre du “faux et usage de faux”, un délit passible de trois ans d’emprisonnement et 45.000 € d’amende. Dans un cas extrême, le locataire peut être condamné pour escroquerie, ce qui lui vaudra cinq ans de prison et 375.000 € d’amende. 

Dans les faits, ce type de condamnation est plutôt rare pour un dossier de location falsifié. Tout simplement parce que lorsqu’il découvre la supercherie, le propriétaire bailleur se contente de ne pas retenir le dossier de location. 

S’il s’aperçoit de la falsification alors que le bail est en cours, il n’a aucune raison d’agir tant que son locataire paie régulièrement ses loyers. Et s’il initie une demande d'expulsion pour impayés, une plainte pour faux n'apporte rien à la procédure. 

Quel recours pour le locataire ?

Si le propriétaire s’aperçoit d’une falsification du dossier alors que son locataire est déjà installé, il est en droit de demander la résiliation du bail, même si le locataire n’a aucun impayé. La procédure est toutefois longue.

Si la falsification est découverte alors qu’une procédure d’expulsion est déjà engagée, il sera inutile de la joindre au dossier, elle n'accélèrera en rien le déroulement des choses. 

Si le dossier de location comportant une falsification a été validé par l'agence immobilière chargée de louer le logement, le propriétaire est en droit de poursuivre l’agence en justice. La falsification doit toutefois être avérée et ne pas faire seulement l'objet d’un soupçon. 

Comment vérifier les documents du dossier du locataire ?

Il existe plusieurs outils, et quelques astuces, qui permettent de détecter un faux document. Il est recommandé au propriétaire bailleur de procéder à ces vérifications sur chacun des documents transmis. 

Le justificatif d’identité

Le propriétaire bailleur demande une (et une seule) pièce d’identité. Celle-ci peut être la carte d’identité, le passeport, le permis de conduire ou le titre de séjour. 

Les premiers éléments à vérifier sur une pièce d’identité sont sa date d’expiration et la photo d’identité. La pièce doit être en cours de validité et la photographie doit correspondre à la personne qui fait la demande. 

On peut également investir dans une application nommée CheckedID qui valide les cartes d’identité et les passeports d’un simple scan avec un téléphone. Il s’agit toutefois d’un investissement onéreux pour un particulier. 

Pour la carte d’identité, des éléments techniques permettent d’effectuer une vérification de la validité. La police de caractère notamment est spécifique. On la reconnait au point accolé aux voyelles en caractères majuscules. 

La bande MRZ  (machine readable zone) ou ZLA (zone de lecture optique) au bas de la carte d’identité donne des éléments précis qui attestent de sa validité. Certains sites internet proposent de saisir ces éléments, et d’indiquer si la carte est effectivement valable.  

Si l’on dispose d’une source de lumière à rayonnements ultraviolets, on peut également réaliser une vérification si la carte n’est pas un faux par rapport aux éléments qu’elle renvoie. 

Le justificatif des ressources

Le propriétaire bailleur demande au candidat des justificatifs de ressources : les trois derniers bulletins de paie, un avis d’imposition, etc.

Sur les bulletins de salaires falsifiés, on retrouve souvent des erreurs de calcul : le net fiscal cumulé, le revenu net imposable, la correspondance entre salaire net et salaire brut, etc.

Il est également simple de contrôler la validité du NIR, numéro de sécurité sociale, en vérifiant la cohérence des treize chiffres.  

Pour l’avis d’imposition, le site du Trésor public a mis en place un service permettant aux propriétaires de s’assurer de l'authenticité des justificatifs de revenus, notamment celle des avis d’imposition. Il suffit de saisir le numéro fiscal de l’usager et la référence de l’avis. Le site indiquera aussitôt si la référence de l’avis est conforme. 

Le justificatif de la situation professionnelle

Le propriétaire bailleur demande au candidat des justificatifs sur sa situation professionnelle : un contrat de travail, une attestation employeur, une carte d’étudiant, 

Pour réaliser une vérification pour savoir s’il on a affaire à un faux contrat de travail (ou de faux bulletins de paie), il est possible de réaliser une vérification pour s’assurer que l'employeur existe bien, avec le numéro SIRET ou SIREN dont on peut vérifier la validité s’il correspond bien à une entreprise sur le site www.societe.com. 

On peut éventuellement essayer de contacter l’entreprise en question, mais celle-ci n’est pas tenue de donner de renseignements d’ordre personnel de ses salariés. 

Le justificatif de domicile

Le propriétaire bailleur demande au candidat un (et un seul) justificatif de domicile. Il peut s’agir des quittances de loyer, d’une facture de gaz ou d’électricité, de la taxe foncière, etc.

Il est plus difficile de contrôler la validité d’un justificatif de domicile. Sur les quittances de loyer sont précisées les coordonnées du propriétaire. Il est donc possible de prendre contact avec lui. A condition, bien entendu, de ne pas tomber sur un complice de l’escroquerie.