Comment se retirer en tant que garant ?

Le garant s’engage à porter caution du locataire durant tout le bail de celui-ci dans son logement. C’est un engagement fort, dont il n’est possible de se retirer que sous certaines conditions.

Le garant s’engage auprès du propriétaire d’un logement à garantir le paiement des éventuels loyers impayés de son locataire. Toutefois, le garant peut, pour de multiples raisons, avoir la nécessité de se mettre en retrait. Dans quels cas peut-on se désengager d’une caution ?

Quel est le rôle du garant ?

Le garant est la personne qui s’engage à couvrir les impayés du locataire. Lorsqu’il loue un logement, la principale préoccupation du propriétaire est de s’assurer qu’il recevra le loyer à chaque échéance (généralement chaque mois) et que les charges seront réglées sans retard. C’est pourquoi il est fréquent, au moment de signer le contrat de location, que le propriétaire demande un garant. 

On dit du garant qu’il se porte caution du locataire. Il s’agit généralement d’un parent ou d’un proche, mais il peut également s'agir d’un organisme spécifique ou d’une banque. Le garant fournit au locataire un acte de cautionnement qui sera joint au contrat de location. Dans ce document, le garant indique le montant jusqu’auquel il s’engage à régler les impayés ainsi que la durée de son engagement, qui est généralement celle du bail. 

Si la demande de garant est une pratique très courante, elle ne répond pas à une obligation légale. Le propriétaire a toutefois le droit de refuser un locataire si celui-ci ne peut présenter un garant, ou si le garant n’est pas de nationalité française ou réside en dehors du territoire. Par contre, le propriétaire n’a pas le droit de demander un garant s’il a souscrit à une garantie loyers impayés avec sa compagnie d’assurance.   

Dans le cas où le logement change de propriétaire au cours d’un bail, la caution reste valable pour le nouveau propriétaire. Si le garant souhaite limiter sa caution au propriétaire initial, cela doit être mentionné dans l’acte de cautionnement. 

En cas de décès du garant, la caution se reporte sur ses héritiers uniquement sur les dettes existantes le jour du décès. Si le locataire est à jour sur ses loyers au moment du décès, le propriétaire ne pourra pas réclamer aux héritiers de cautionner les impayés futurs.

En cas de décès du locataire, le bail prend fin le jour de son décès, tout comme la caution (sauf bien entendu dans le cas d’une colocation).

Le garant peut-il se retirer en cours de bail ?

Se porter garant est un engagement sur la durée que l’on ne peut, en théorie, pas rompre avant terme. Il existe toutefois quelques situations dans lesquelles le garant a la possibilité de ne plus se porter caution. 

En premier lieu, le garant peut tout simplement faire la demande au propriétaire-bailleur. Si un accord est trouvé, il est rédigé dans un avenant qui sera ajouté à l’acte de cautionnement et au contrat de location. Cet avenant est signé par les deux parties et la caution prend fin selon les termes de l’accord.

Autre cas, si le garant s’est engagé pour une durée illimitée, ou que la durée de son engagement n’est pas précisée sur l’acte de cautionnement, le garant peut rompre son engagement à tout moment. La caution prendra fin au terme du bail en cours. 

Le garant peut également refuser de couvrir un impayé dans le cas où la dette sort du cadre légal, par exemple une augmentation de loyer injustifiée. Ou s’il est établi que le propriétaire a souscrit une assurance loyers impayés : il est interdit de demander un garant s’il on a contracté ce type d’assurance. 

Dans le cas où l’acte de cautionnement n’est pas complet, le garant peut aussi être libéré de son engagement. L’acte de cautionnement peut en effet être frappé de nullité s’il ne contient pas ces trois éléments obligatoires : 

• Le montant du loyer et ses conditions de révision. Ces éléments figurent sur le contrat de location, mais doivent être portés sur l’acte de cautionnement. On s’assure ainsi que le garant a la connaissance précise des montants sur lesquels il est engagé. 

• La signature manuscrite du garant. Jusqu’en 2018, l’acte de cautionnement devait être entièrement rédigé à la main. Depuis, la signature manuscrite suffit. 

• La copie complète de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que si l’acte de cautionnement ne précise aucune indication de durée de la caution, le garant a la possibilité de la résilier unilatéralement. 

Si l’un des ces trois éléments ne figure pas sur l’acte de cautionnement, celui-ci n’est pas valide. Le garant peut donc s’en désengager. 

Comment rompre son engagement en tant que garant ?

Quelle que soit la situation dans laquelle le garant souhaite se désengager de sa caution, il doit en premier lieu adresser au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. 

Dans ce courrier pourront être précisées les motivations du garant ou, le cas échéant, les irrégularités qui l’autorisent à se désengager. Il peut également préciser une situation prévue dans l’acte de cautionnement, qui a été signé par les deux parties. 

Par exemple, il peut avoir été précisé que le garant se retire en cas de dégradation de sa situation personnelle : divorce, séparation, maladie, perte d’emploi… Il peut être indiqué également que sa caution prend fin à son départ en retraite. Si ces situations sont rédigées noir sur blanc (et sous réserve de leur légalité), le propriétaire ne peut refuser le désengagement du garant. 

Toutefois, afin de ne pas pénaliser le locataire, il est préférable de présenter au propriétaire un nouveau garant ou une nouvelle solution de cautionnement. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à un changement de garant.