Comment réagir avec un locataire qui ne paie pas son loyer ?

La grande hantise des propriétaires bailleurs est le risque de loyers impayés. Comment réagir lorsque le locataire ne paie plus son loyer ? Quelles sont les démarches à entreprendre ? Comment éviter que le problème prenne de l’ampleur ? 

Quelles démarches entreprendre si mon locataire ne paie pas son loyer ?

S’il est recommandé de réagir sans attendre face à un locataire qui ne paie pas son loyer, il est préconisé de rechercher en premier lieu une solution à l’amiable. Le dialogue résout souvent  le problème avant qu’il prenne une ampleur plus importante. Par la suite, le propriétaire devra contacter le garant du locataire et les organismes d’aides au logement dont dépend le locataire. Il doit aussi activer son assurance loyers impayés le cas échéant.

Si aucune solution n’est trouvée avec le locataire, le propriétaire devra passer par la justice, d’abord en utilisant les services d’un huissier, puis en assignant le locataire au tribunal. S’en suivra la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. 

Se manifester dès le premier impayé

En tout premier lieu, le propriétaire se doit de réagir dès le premier impayé. Dès qu’il constate un retard dans le paiement, il est vivement conseillé d’appeler le locataire en toute courtoisie pour lui signaler l’impayé et lui demander s’il rencontre des difficultés. 

Il s’agit surtout pour le propriétaire de démontrer au locataire qu’il reste à son écoute et que le locataire ne doit pas hésiter à lui signaler tout problème. Ce coup de fil permet d’installer un climat de confiance entre les deux parties et évite les dérives futures. 

Ce contact informel permet en outre au propriétaire de prendre la mesure du problème. S’agit-il d’une situation passagère ou est-ce un cas appelé à se répéter à l’avenir ? Cela permet de prendre date de la situation. Si après la discussion, charges et loyer ne sont toujours pas rapidement réglés, le propriétaire peut se préparer à appréhender la situation. 

En attendant, rien n’empêche le propriétaire de proposer à son locataire une solution à l’amiable. Étaler la dette, par exemple, et établir un échéancier pour effectuer les remboursements. Grâce à cet accord signé par les deux parties, le locataire conserve ses droits pour d’éventuelles aides au logement. 

En tout état de cause, ne pas se manifester lors du premier retard de paiement envoie le pire des messages au locataire.  

Se tourner vers le garant, l’assureur, l’organisme payeur

Si le locataire ne paie plus le loyer ni les charges, il est temps pour le propriétaire de se tourner vers la GLI, garantie loyers impayés, pour peu qu’il ait souscrit à cette garantie. Il peut également s’adresser à Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale. La compagnie d’assurance ou l’organisme de caution se charge alors de rembourser les premiers impayés. 

Dans le cas où le locataire est sous caution, le propriétaire peut signaler au garant qu’il n’a pas reçu le paiement du loyer. Le garant sera sommé de régler au propriétaire, selon son engagement, la somme impayée par le locataire.

Si le locataire bénéficie d’aides au logement, le propriétaire peut contacter l’organisme payeur (la CAF ou la MSA) pour demander à ce que l’APL soit versée directement sur son compte.  

Chacun des organismes ou des personnes liés au locataires (Action Logement, le garant, la CAF ou la MSA) prendront alors contact avec le locataire pour en savoir plus sur sa situation. L’assurance du propriétaire prendra également contact avec l’assurance du locataire. Pour le propriétaire, il est important que la situation d’impayé soit connue. 

Quant au locataire, s’il se trouve vraiment dans une situation d’impossibilité de payer, il peut solliciter une aide financière auprès du Fonds de solidarité logement (FSL) du département. Une information intéressante pour le propriétaire qui peut permettre de mettre fin au problème. 

Demander l’injonction de payer

Avant de lancer la procédure de résiliation de bail, le propriétaire a la possibilité d’adresser au locataire une injonction de payer. Pour se faire, il faut remplir le formulaire Cerfa n°12948*03 et le déposer au tribunal d’instance. Le juge se prononcera sur la recevabilité de la requête. 

Si le juge ordonne l’injonction de payer, celle-ci doit être notifiée au locataire par l’intermédiaire d’une huissier de justice. Le locataire dispose d’un mois pour régler la dette. Cette solution permet ensuite au locataire de conserver le logement jusqu’à la fin du bail.

Entreprendre la procédure de résiliation du bail

Quand arrive l’étape de la procédure de résolution de bail, il est nécessaire de faire appel à un avocat, car la procédure devient juridiquement complexe, d’autant qu’elle aura pour conséquence l’expulsion du locataire. 

Le contrat de location établi entre le propriétaire et le locataire doit contenir une clause résolutoire qui prévient que le propriétaire aura la possibilité, de plein droit, de résilier unilatéralement le bail en cas de non-paiement du loyer et des charges par le locataire. Une procédure précise doit toutefois être suivie.

1. envoyer une mise demeure au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire doit y répondre sous trente jours. 

2. envoyer commandement de payer au locataire. Si au bout d’un mois la situation n’est pas normalisée, un commandement de payer est envoyé au locataire par l'intermédiaire d'un huissier. Le locataire sera informé de la procédure qui sera déclenchée si le paiement n’est pas effectué dans les deux mois. Un commandement de payer est également transmis par l’huissier au garant du locataire.

3. assigner le locataire devant le tribunal. Si après deux mois la situation n’est pas régularisée, le propriétaire doit porter l’affaire en justice. Le juge vérifiera que la clause résolutoire est bien sur le contrat de location et, avec vérification de plusieurs éléments, acceptera la résiliation du bail. Il est également possible de demander à l’huissier une saisie conservatoire des comptes bancaires du locataire. La demande sera jugée recevable ou non par le tribunal.

Si le contrat de location ne contient pas de clause résolutoire, la démarche reste à peu près la même, à ceci près que la résolution du bail est ordonnée par la Justice.

En premier lieu, le propriétaire adresse d’abord au locataire une mise à demeure par courrier avec accusé de réception. Si la situation n’est pas régularisée, le propriétaire assigne le locataire, par l’intermédiaire d’un huissier, devant le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail.  

Le juge apprécie la situation. S’il estime le locataire en capacité de régler ses dettes, il propose des délais de paiements. Sinon, il prononce la résiliation du bail. 

Lancer la procédure d’expulsion du locataire

Lorsque la résiliation du bail a été prononcée par le juge, le propriétaire, sous le contrôle d’un huissier de justice, envoie au locataire un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois pour quitter le logement. 

Si l’expulsion du locataire est prononcée pendant la trêve hivernale, à partir du 1er novembre, le locataire peut rester dans le logement jusqu’au 31 mars. 

Si le locataire est toujours dans le logement à l’échéance indiquée, l’huissier de justice active la procédure d’expulsion. Il fait appel à la force publique si besoin. Le propriétaire ne doit pas intervenir dans la procédure, sous peine d’entraver le bon fonctionnement de la justice et d'encourir des peines d’amendes ou de prison. 

Demander le remboursement des impayés

Lorsque le locataire a été expulsé, le propriétaire peut demander à être remboursé de la dette du locataire générée par les charges et loyers impayés. Soit par le locataire, soit par son garant. Il faut alors se rapprocher des services juridiques pour déclencher une procédure pour le paiement des arriérés de loyers ou de charges. 

Cette opération peut prendre du temps, mais elle n’empêche pas le propriétaire de louer le logement à un nouveau locataire. En espérant que celui-ci sera un meilleur payeur.