Comment louer une partie de sa maison ? Ce qu'il faut savoir

Les enfants ont grandi et se sont envolés du nid pour construire leur propre vie. La maison est soudainement devenue trop grande avec ses chambres désertées, vouées à servir de chambre d’amis au risque d’être le plus souvent inoccupées.

Or, cette situation peut être une opportunité pour générer des revenus. Pourquoi ne pas louer ces pièces inoccupées à un étudiant ? Louer une partie de sa maison est une pratique courante dans le monde de l’immobilier. Quelques règles sont à observer pour optimiser ce type de location.

Quelles sont les conditions à respecter pour louer une partie de sa maison ?

Lorsque l’on est propriétaire de sa maison ou de son appartement, en louer une partie ne nécessite aucune autorisation. Un locataire, par contre, doit obtenir l’autorisation de son bailleur s’il souhaite sous-louer une pièce. 

Le logement qui accueille le locataire doit être la résidence principale du bailleur, c'est-à-dire que celui-ci l’occupe au moins huit mois dans l’année et qu’il la déclare comme adresse principale. 

Le bailleur veillera à contacter sa compagnie d’assurance pour le prévenir de la présence de son locataire dans le logement. Le locataire n’est pas obligé de souscrire à une assurance habitation, mais le bailleur doit veiller à ce que sa propre assurance couvre bien les éventuels dégâts que pourrait causer le locataire. Au besoin, il peut être nécessaire de souscrire à une extension du contrat d’assurance. 

Si le logement se trouve dans une copropriété, il convient de vérifier que le règlement de copropriété autorise ce type de location. Si l’interdiction n’est pas formulée dans le règlement, cela vaut autorisation.  

Un contrat de location doit être établi entre le locataire et le bailleur. Ce dernier est également tenu de fournir à son locataire une notice informant des droits et des devoirs de chacune des parties.

Certains diagnostics immobiliers sont obligatoires pour ce type de location : l'incontournable DPE, diagnostic de performance énergétique, mais aussi le diagnostic plomb (ou CREP, constat des risques d’exposition au plomb), le diagnostic amiante et enfin l'ERNMT, état des risques naturels, miniers et technologiques. 

La pièce louée au locataire doit présenter certaines caractéristiques obligatoires, notamment des critères de confort, de décence et de salubrité. 

• La surface de la pièce louée doit être égale ou supérieure à 9 mètres carrés. La hauteur sous plafond doit être au minimum de 2,20 mètres. Le volume de la pièce fait donc au minimum 20 mètres cubes,

• La pièce louée doit disposer au minimum d’une fenêtre donnant sur l’extérieur. Elle doit pouvoir être aérée et être éclairée par la lumière du jour. La fenêtre doit en outre être équipée de volets ou de rideaux opaques.

• Le locataire de la pièce louée doit pouvoir accéder sans difficulté aux toilettes, à la cuisine, à la salle de bains (il ne doit pas être obligé de traverser une autre chambre, par exemple), 

• La pièce louée doit être équipée de plusieurs prises électriques et celles-ci doivent répondre aux normes les plus récentes. Les luminaires doivent être en état de marche. 

• La pièce louée, s’il s’agit d’une chambre, doit être équipée d’une literie en bon état, avec draps, couvertures ou couettes. 

Lorsqu’est signé le bail, le locataire est chez lui. Il pourra déclarer l’adresse du logement comme étant celle de sa résidence principale, puisqu’il l’occupe une grande partie de l’année. Il pourra également y recevoir son courrier. C’est une notion que doit bien intégrer le bailleur.

Quel type de bail signer pour louer une partie de sa maison ?

Il n’existe pas de contrat de location spécifique pour la location d’une pièce d’un logement. Puisque cela concerne généralement une chambre, on applique les règles d’une location meublée, c'est-à-dire avec un bail d’un an renouvelable. 

Le contrat de location précise l’emplacement de la pièce louée, le mobilier fourni au locataire, le montant du loyer et des charges locatives et les règles d’utilisation des autres pièces et des parties communes. 

Un dépôt de garantie peut être demandé au locataire, équivalent à un ou deux mois de loyer. Le locataire devra également régler les charges locatives, calculées au prorata de l’occupation du logement et payer sous forme de forfait (le même montant tous les mois). 

Une fois signé le contrat de location, le bailleur n’a plus la possibilité d’y mettre fin avant terme. Il peut toutefois éviter, s’il le souhaite, la tacite reconduction du bail, en demandant sa résiliation trois mois avant le terme, sous le motif de reprise du logement pour occupation.

Pour le locataire, un préavis d’un mois est nécessaire pour donner congé en cas de départ anticipé. 

Les règles de la sous-location

Lorsque l’occupant principal de la maison ou du logement est un locataire, et qu’il souhaite sous-louer une pièce, nous entrons dans le cadre de la sous-location. Celle-ci ne peut avoir lieu que si le propriétaire, ou bailleur principal, a formulé son accord par écrit. 

Le bailleur principal doit également être informé du montant du loyer demandé au sous-locataire. En tout état de cause, ce sous-loyer ne pourra pas être supérieur à celui que règle l’occupant principal. Celui-ci ne peut en effet pas faire de plus-value sur un logement dont il n’est que le locataire.

Bail mobilité et le bail intergénérationnel

D’autres baux spécifiques peuvent être appliqués à cette situation : le bail mobilité (souvent appelé, à tort, bail étudiant) et le bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire. 

Le bail mobilité est un contrat de location spécifique mis en place pour les étudiants et les travailleurs en mobilité (mission temporaire, stage, formation, apprentissage, mutation, premier emploi, etc.). Le bail est signé pour une courte durée, entre un et dix mois, et ne peut être renouvelé. Il connaît un certain succès auprès des étudiants car il s’adapte parfaitement à l’année scolaire ou universitaire. Le contrat court est aussi parfaitement adapté aux professionnels itinérants. Comme il ne concerne que le logement meublé, le bail mobilité peut s’appliquer à la location d’une pièce dans un logement. 

Le bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire est également adapté à la location d’une pièce dans un logement. Si le bailleur a plus de soixante ans, il peut accueillir un locataire de moins de trente ans pour un loyer modeste, en échange de services convenus avec le bailleur : courses, ménage, déplacements, compagnie…

Fiscalité : comment déclarer les revenus locatifs de la location d’une partie de sa résidence principale ?

La location d’une partie de son logement principal permet au bailleur de bénéficier d’une réduction d'impôt. Il peut même bénéficier d’une exonération complète si le montant du loyer demandé reste “raisonnable”. En 2023, l’administration fiscale fixe ce plafond de raisonnabilité à 147 € le mètre carrés (199 € en Ile-de-France). 

L’exonération fiscale ne concerne que la location de pièces qui se situent bien à l’intérieur du logement. Si cette pièce est extérieure au logement (dépendance, garage, bâtiment de jardin, etc.), elle ne peut être éligible à la réduction ou l’exonération d'impôt. 

Pour rappel, si les revenus locatifs du bailleur dépassent les 32.900 €, ils doivent être déclarés dans la catégorie des BIC, bénéfices industriels et commerciaux. En dessous, c’est le régime micro-BIC qui s’applique, avec un abattement de 50%.

Le site du Trésor Public consacre une page sur la location meublée d’une partie de la résidence principale.