Augmentation des loyers 2023 : comment réviser mon loyer ?

La révision du loyer, c’est quoi ?

En premier lieu, une clause sur la révision annuelle des loyers doit être présente dans le contrat de location. Si elle n’y figure pas, le bailleur ne pourra pas augmenter le loyer du locataire jusqu'à l'issue du bail.  

L'augmentation des loyers se fait selon l’IRL, indice de référence des loyers. Cette valeur, fournie chaque fin de trimestre par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques), représente la moyenne de l’évolution des prix sur les douze derniers mois. Depuis octobre 2022, l’INSEE donne trois indices : un pour la France métropolitaine, un pour la Corse et un pour les départements d'Outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion et Mayotte).

L'augmentation du loyer ne peut se faire qu’une fois par an, à la date anniversaire du contrat de location. Elle sera calculée en fonction de l’IRL fournie par l’INSEE. 

Cette indexation n’est toutefois pas autorisée pour les passoires thermiques (logements classés F ou G selon leur DPE) dont le bail a été renouvelé après le 14 août 2022 (cette mesure sera appliquée dans les départements d'Outre-mer à partir du 1er juillet 2024). 

Une révision du loyer indexée à l’IRL n’a pas besoin d’être justifiée par le bailleur si la clause est présente sur le contrat de location. Par contre, toute autre augmentation en cours de bail nécessite une justification.

A l’arrivée d’un nouveau locataire, le bailleur ne peut pas toujours augmenter le loyer par rapport à celui du précédent locataire. Si le logement est en zone tendue, par exemple, l’augmentation n’est pas autorisée, sauf si le logement n’est plus occupé depuis plus de dix-huit mois ou s’il a subi d’importants travaux d’amélioration. Si le diagnostic de performance énergétique le classe F ou G, l’augmentation n’est pas possible non plus.  

Comment calculer une hausse du loyer ?

Le contrat de location contient une clause sur la révision annuelle du loyer dans laquelle est indiquée la valeur du dernier IRL au moment de la signature du bail. On précise aussi à quel trimestre correspond cet IRL, ce sera le trimestre de référence. Au moment de la révision du loyer, à la date anniversaire du contrat, on retient l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours et celui de l’année précédente.

Comment indexer l’augmentation du loyer à l’IRL ?

Pour réaliser le calcul de l'augmentation du loyer : 

• on prend le montant du loyer hors charge

• on le multiplie par l’IRL du trimestre de référence

• on divise le tout par l’IRL du trimestre N-1

Exemple, pour un loyer de 500 €, dont le trimestre de référence est le troisième : 

• l’indice de référence du troisième trimestre 2022 est 136,27

• l’indice de référence du troisième trimestre 2021 était 131,67

Le nouveau montant du loyer est calculé ainsi : 500 € x 136,27 / 131,67 soit 517,47 €

Comment alerter le locataire de l’augmentation du loyer ?

Même si la clause de révision de loyer est écrite noir sur blanc dans le contrat de location, le bailleur se doit d’avertir le locataire de l’application de l’augmentation. Celle-ci n’est pas automatique et elle “ne va pas de soi”. Le bailleur envoie un courrier recommandé avec accusé de réception plus d’un mois avant le renouvellement du bail. Cela permet notamment au locataire de réajuster son règlement par virement automatique, le mode le plus utilisé aujourd’hui. 

Si par mégarde le bailleur n’a pas procédé à la révision du loyer à la date anniversaire, il pourra toujours le faire dans le cours de l’année qui suit, en respectant le délai de prévenance du locataire. Il n’est toutefois pas possible de faire un rattrapage des mois oubliés. L’augmentation sera effective à partir du mois dans lequel est faite la demande, et ce jusqu’à la date d’anniversaire suivante. 

Augmentation des loyers : quelles sont les règles en 2023 ?

Pour l’année 2023, l'augmentation des loyers a été plafonnée par la loi sur le pouvoir d'achat d'août 2022, une mesure d'urgence afin de limiter l'impact de l’inflation sur les loyers. Du 14 octobre 2022 au 15 octobre 2023, la hausse du loyer ne peut pas dépasser les 3,5% en France métropolitaine, les 2% en Corse et les 2,5% dans les départements d'Outre-mer. L’INSEE publiera des indices qui tiennent compte de ce bouclier loyer et qui seront à utiliser pour la révision des loyers.

Quelle est la valeur de l’indice des loyers (IRL) 2023 ?

L’indice de référence des loyers est disponible sur le site de l’Insee. L’indice du quatrième trimestre 2022 est de 137,26. L’augmentation est plafonnée à 3,5% en métropole. L’INSEE précise que sans le plafonnement imposé par la loi, l’augmentation serait de + 5,69 %.