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Dernière mise à jour : 25 juillet 2014
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Investir dans une résidence étudiante, investissement résidence étudiante

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La France compte 2,2 millions d’étudiants, dont 1,5 million vont se loger hors du domicile familiale. Parmi eux, 150.000 intégreront une chambre en Cité U.

47% déclarent avoir rencontré des difficultés pour trouver un logement. Ce manque a permis à de nouveaux acteurs de se positionner sur ce marché. Ainsi plus de 650 résidences étudiantes privées permettent à des milliers d’étudiants de se loger chaque année même si la demande est toujours bien supérieure à l’offre que se soit Paris ou en province.

Les résidences étudiantes privées proposent des logements de type studio ou 2 pièces dans des environnements de qualité. Les loyers y sont d’ailleurs souvent similaires aux loyers pratiqués par les propriétaires bailleurs. Certaines d’entre elles proposent des services type laverie, cafétéria, salle de sport, local à vélo…

Face à cette pénurie de logements étudiants, l’Etat à mis en place plusieurs dispositions fiscales favorisant l’investissement locatif par des particuliers et notamment :

- La loi Scellier Bouvard


La loi Bouvard (également appelée amendement Bouvard) est un amendement à la loi finance 2009.

Il a pour but de donner aux Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) des avantages fiscaux du même type que ceux présentés par la loi Scellier.

Comme la loi Scellier, l'amendement permet de réduire directement le montant de ses impôts plutôt que son revenu imposable.

L'amendement Bouvard permet également de récupérer 19.6% du prix du bien. En général, la procédure complète de récupération dure 6 mois entre l'acquisition et du bien et le remboursement de la TVA au particulier.

Si la réduction d'impôt imputable sur l'année en cours dépasse le montant dû par le contribuable, la différence peut-être déduite de l'impôt sur le revenu des années suivantes (jusqu'à 6 incluses).

Il est possible d'effectuer d'autres opérations de défiscalisation si elles portent sur un bien différent. Il reste cependant impossible de dépasser le plafond des niches fiscales, soit 25 000€ + 10% de ses revenus par an.
En cas d'investissement indivis, la réduction d'impôt s'applique sur la base de la quote-part des investisseurs.
L'économie d'impôt commence l'année d'acquisition du bien.
La procédure de récupération de la TVA est achevée entre 3 et 6 mois après signature chez le notaire.

- LMP (Loueur en Meublé Professionnel)


Pour être considéré comme loueur professionnel, il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés. D'autre part, les recettes annuelles tirées de cette activité doivent être supérieures à 23 000 € (taxes comprises) ou doivent représenter au moins 50 % de vos revenus.
L'imposition, dans ce cas, porte sur le bénéfice net.
Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, il est possible de déduire ce déficit des autres revenus (y compris les frais d’acquisition et d’établissement, hors amortissement).
La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles. Une exonération totale vous est accordée si vous bénéficiez du statut LMP depuis plus de 5 ans ou si les recettes tirées de la location au titre des 2 derniers exercices n’excèdent pas 152 600 €.

- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)


Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, la somme annuelle des loyers perçus doit etre inférieure à 23 000 € (taxes comprises) ou à 50 % de des revenus. Le bénéfice imposable est déterminé de la même façon que celui d'un loueur professionnel. La seule obligation est de tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant des recettes. Toutefois, les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global. Ils ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnelles (hors cas du micro BIC), au cours de la même année ou des 5 années suivantes. Pour les loueurs non professionnels, la vente du logement meublé est soumise au régime des plus-values immobilières privées.

Une exonération totale est accordée si vous possédez le bien depuis plus de 15 ans.

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée)


S’agissant de la TVA, le régime applicable dépend des prestations fournies avec le logement. Pour que l’investisseur soit assujetti à la TVA, le gestionnaire professionnel doit proposer 3 des 4 prestations suivantes :
- petit déjeuner,
- ménage,
- blanchisserie,
- accueil.

- Les régimes BIC et micro BIC


En louant un logement meublé, vous exercez une activité commerciale : les revenus sont donc imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 2 régimes vous sont proposés : le régime micro BIC et le régime réel d’imposition.

Si les revenus locatifs de 2007 ne dépassaient pas 73 300 €, vous releviez du régime micro BIC. A ce titre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour vos charges égal à 71 % de vos loyers déclarés.

Les charges déductibles dépassent 71 % des loyers encaissés ? Optez plutôt pour le régime réel d’imposition, qui vous offre la possibilité de déduire vos charges pour leur montant réel.